전세 최우선변제·근저당
놓치면 손해 큰 체크포인트
등기부에 근저당이 있다는데 정확히 얼마까지 안전한지, 최우선변제금이 내 계약에도 적용되는지 헷갈리시죠.
공인중개사는 "괜찮다"고 하지만, 정작 문제 생기면 책임지는 사람은 결국 나 자신입니다.
최우선변제금은 근저당 설정일 기준으로 소액임차인 범위가 결정됩니다. 2021년 5월 이전 근저당이라면 지금 기준(서울 2,800만 원)이 아닌 그 당시 기준(2,200만 원)이 적용될 수 있어요.
등기부등본 · 건축물대장 · 국세·지방세 완납증명서 4가지를 순서대로 확인하고, 특약에 ‘근저당 조항’만 정확히 넣으면 위험의 90%는 걸러낼 수 있습니다.
✔ 최우선변제금 기준일 계산법 · ✔ 등기부·완납증명 4종 확인법 · ✔ 배액반환 특약 작성 요령 · ✔ 신탁·가압류 위험 판별
계약서 도장 찍고 나서는 되돌리기 어렵습니다
1 최우선변제금, 왜 ‘기준일’이 중요할까요?
은 집이 경매로 넘어가도 소액임차인이 가장 먼저 돌려받는 최소 금액입니다. 문제는 이 ‘소액임차인’ 범위와 변제금이 기준으로 결정된다는 점이에요. 지금 계약해도 근저당이 2021년 5월 이전에 잡혔다면 그때 기준이 적용됩니다.
계산해야 안전한지
2 계약 전 반드시 확인할 4가지 서류
등기부만 봐서는 부족합니다. 신탁·가압류·세금체납이 잡혀 있으면 최우선변제도 후순위로 밀릴 수 있어요.
| 서류 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 등기부등본 | 근저당·신탁·가압류 |
| 건축물대장 | 위반건축물 여부 |
| 국세완납증명서 | 임대인 국세 체납 여부 |
| 지방세완납증명서 | 재산세·취득세 체납 여부 |
3 계약 전 3단계 안전 확인법
순서대로 진행하면 대부분의 위험 요소를 걸러낼 수 있습니다.
4 가계약금·특약 — 이 부분이 결과를 가릅니다
가계약금도 잔금 전이라도 임대인 귀책으로 파기되면 배액 반환 청구가 가능합니다. 다만 특약에 어떻게 적었느냐가 승패를 좌우해요.
근저당 신설·매도 등 권리변동 포함
말소되지 않으면 계약 무효 + 배액 반환
가계약금 입금 후에도 근저당이 새로 잡히는 경우 있음
본 페이지 내용은 일반적인 안내이며, 개별 계약의 법적 효력은 사안에 따라 다를 수 있습니다.
계약 전 공인중개사 · 법무사 · 변호사 상담을 병행하는 것이 안전합니다.
등기부 등본은 확인 시점의 정보이므로, 잔금·전입일 당일에 반드시 재확인하세요.
5 자주 묻는 질문
Q. 근저당이 있어도 계약해도 되나요?
채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70% 이내면 상대적으로 안전하다고 보지만, 이는 최소 기준일 뿐입니다. 신탁·체납까지 함께 봐야 정확한 판단이 가능합니다.
Q. 최우선변제금은 무조건 받을 수 있나요?
전입신고 + 확정일자 + 실거주가 전제 조건입니다. 또한 세금 체납이 앞서 있으면 배당 순위가 밀릴 수 있어 ‘무조건 받는다’고 볼 수는 없습니다.
Q. 가계약금 돌려받을 수 있나요?
특약 조항에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 자세한 문구 예시와 배액반환 청구 절차는 아래 링크에서 확인해보세요. 👇
